Categoria: Immobiliare

 

Il mercato immobiliare milanese continua a correre a passo spedito, trainato da un segmento premium che sembra del tutto immune alle incertezze economiche. Secondo un recente report di Idealista, infatti, tra le dieci vie residenziali più care d’Italia, ben otto si trovano nel capoluogo meneghino. Ma interessante è osservare come si sta muovendo il settore anche nelle altre aree, tra zone centrali stabili e un hinterland sempre più in crescita.
Nelle prossime righe ripercorriamo quindi tutti i dati più aggiornati, per avere una fotografia chiara della nostra città e aiutarti a identificare i quartieri dove oggi ha più senso investire.

Il mercato immobiliare del lusso a Milano: i dati

I numeri non lasciano spazio a dubbi: Milano si conferma la capitale indiscussa delle case di pregio in Italia. Nonostante i cambiamenti dello scenario economico, la domanda di immobili esclusivi resta altissima, sostenuta sia da acquirenti italiani sia da investitori internazionali che vedono nella nostra città un porto sicuro per i propri capitali.
I dati più recenti del terzo trimestre del 2026 mostrano che il prezzo medio richiesto in città ha raggiunto i 5.800 €/m² circa. Ma quando entriamo nel mondo del vero lusso, lo scenario è sensibilmente diverso: nel Centro Storico i prezzi medi superano stabilmente gli 11.200 €/m², con punte che per gli immobili più esclusivi arrivano a sfiorare i 27.000 euro al metro quadro. A dimostrazione di un mercato decisamente vivo e dinamico, le compravendite complessive a Milano si mantengono solide, con ben 6.492 transazioni registrate nel solo secondo trimestre del 2026.

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Le vie residenziali più care d’Italia: ben 8 sono a Milano

Il primato milanese diventa schiacciante se guardiamo la classifica delle cosiddette “high street”, ovvero le vie residenziali più esclusive del Paese. Secondo lo studio pubblicato a settembre 2026 da idealista, il verdetto è chiaro: ben 8 delle 10 strade più costose si trovano a Milano.
Contrariamente a quanto ci si potrebbe aspettare, la vincitrice assoluta non si trova nel Quadrilatero della Moda o a Brera, ma è Via Senofonte, nel cuore del modernissimo quartiere di CityLife. Qui, infatti, il prezzo mediano delle abitazioni ha toccato la cifra record di 21.429 euro al metro quadro, il che si traduce in un valore mediano di circa 4,5 milioni di euro per singolo appartamento. Subito dietro troviamo altre eccellenze milanesi come Corso Venezia (zona Palestro-Monforte) con una media di 18.378 €/m² e Via dei Giardini (Brera) a 16.800 €/m². Per dare un’idea del distacco, inoltre, la prima rivale fuori Milano è la celebre Piazza di Spagna a Roma, che si posiziona solo al quarto posto con 14.242 €/m².

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Quartieri in crescita: l’hinterland è il nuovo polo attrattivo per gli investimenti

Accanto alle zone storiche, oggi c’è un trend nuovo e molto interessante da seguire. L’hinterland milanese sta vivendo una vera e propria età dell’oro, trasformandosi nel nuovo punto di riferimento per gli investimenti immobiliari.

Perché questo successo? Gli acquirenti di qualsiasi fascia cercano sempre più spesso ampie metrature, totale privacy, ampi spazi verdi e tecnologie all’avanguardia legate alla sostenibilità. Queste aree, quindi, anche grazie a ottimi collegamenti e a progetti di rigenerazione urbana ben riusciti, rispondono perfettamente alle nuove esigenze e ciò si riflette sui prezzi: per fare un esempio, i quartieri di raccordo e la prima periferia nord-est (come l’area di Precotto-Turro) stanno registrando crescite del +8,7% su base annua. Per chi investe, l’hinterland oggi offre dunque il mix perfetto: prezzi di ingresso più competitivi rispetto al centro e un potenziale di guadagno futuro davvero notevole.

Aree centrali di Milano: la forza della stabilità nei valori immobiliari

Se l’hinterland rappresenta il dinamismo e la crescita, le aree centrali di Milano sono il simbolo della massima sicurezza patrimoniale. In questi quartieri la parola d’ordine è stabilità: i prezzi non scendono mai, protetti da una disponibilità di immobili storicamente limitata e dal fascino senza tempo dell’architettura d’epoca.

Come visto, il Centro Storico si comporta come una vera e propria cassaforte finanziaria. Le oscillazioni del mercato o le variazioni dei tassi d’interesse non intaccano il valore di queste proprietà, che restano saldamente ancorate sopra gli 11.000 euro al metro quadro, con picchi verticali per gli attici con terrazzi o vista panoramica. Comprare una casa qui non serve tanto a cercare un rendimento immediato dall’affitto, ma risponde a una strategia ben precisa: proteggere il proprio patrimonio in modo sicuro e senza rischi. Il centro di Milano si conferma così, ancora una volta, la scelta d’elezione per i grandi investitori.

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Fonti: Idealista | Agenzia delle Entrate | Nomisma

Quando si parla di mercato immobiliare milanese si pensa subito a prezzi, compravendite, investimenti e quartieri in trasformazione. Ma il rapporto tra Milano e la casa ha una storia molto più lunga e, per certi versi, sorprendente. Basta tornare indietro di circa due secoli per trovare una città nella quale vivere in affitto era la normalità, mentre possedere una casa rappresentava un’eccezione. Nel corso dell’Ottocento e poi del Novecento, però, Milano cambia profondamente: cresce la popolazione, arriva l’industrializzazione, nascono nuovi quartieri e nuove esigenze abitative. E cambia anche il modo di vivere la casa.

Milano nell’Ottocento: quasi tutti vivevano in affitto

All’inizio del XIX secolo la proprietà immobiliare milanese era concentrata soprattutto nelle mani delle grandi famiglie e della curia. Alcuni clan come Borromeo e Visconti, infatti, possedevano addirittura interi quartieri del centro, mentre la Diocesi disponeva di migliaia di palazzi ottenuti anche attraverso lasciti e donazioni. Il risultato era una città nella quale la maggior parte degli abitanti viveva in affitto. Un esempio curioso arriva dalla corte di Eugenio di Beauharnais, viceré d’Italia: tra le famiglie che ne facevano parte, soltanto i Litta risultavano proprietari della propria abitazione.

I contratti di locazione avevano generalmente durata annuale e scadevano il 29 settembre, giorno di San Michele. La data era talmente importante per la vita cittadina che “L’esser drè a faa San Michee” divenne un’espressione milanese per indicare il trasloco. Ma perché proprio il 29 settembre? La risposta è legata alla particolare struttura economica di Milano. Nel resto del Nord Italia i contratti scadevano generalmente l’11 novembre, San Martino, una data legata al calendario agricolo, mentre Milano aveva invece un’economia più urbana. A determinare questa scadenza contribuiva anche il regime delle acque, che proprio il 29 settembre dopo l’estate tornavano dai campi alla città.

Cercare casa nel 1820: gli annunci sui giornali e la scelta del quartiere

Per quanto possa sembrare lontana, la ricerca della casa a Milano nell’Ottocento aveva già qualcosa di sorprendentemente familiare.

Un documento del 1820 racconta infatti come avveniva la ricerca di un’abitazione da parte di una famiglia della buona borghesia mercantile milanese. Nel resoconto, i due figli vengono mandati in giro per la città alla ricerca di un appartamento adeguato alla condizione sociale della famiglia. Il quartiere, naturalmente, era fondamentale: alcune zone considerate popolari e poco salubri venivano escluse a priori. E come si trovava casa? Consultando i quotidiani. La famiglia acquistava tutti i giornali pubblicati in città, perché proprio in quei giorni erano pieni di annunci di appartamenti disponibili.

Anche gli immobili visitati raccontano molto della Milano dell’epoca. Un’abitazione disponeva di dodici stanze, un giardino e una scuderia per sei cavalli, ma venne scartata perché il canone annuo di 5.000 lire era considerato troppo elevato. La famiglia trovò infine un grande appartamento con dieci stanze, una scuderia per quattro cavalli, due camere per la servitù e persino un bagno con scarico e acqua.

Dalla Milano borghese alle case di ringhiera

A quel tempo, però, la casa non era uguale per tutti. Se le famiglie più abbienti potevano vivere in grandi appartamenti nei palazzi signorili del centro, la maggioranza dei milanesi viveva in condizioni decisamente più semplici. Un’abitazione poteva essere composta da una sola grande stanza, con una sola finestra, una stufa e un bagno condiviso, mentre l’acqua non era necessariamente disponibile all’interno dell’appartamento.

La situazione cambia ulteriormente con l’industrializzazione. Tra XIX e XX secolo Milano attira nuovi lavoratori provenienti dalle campagne e dal Sud, e cresce una nuova borghesia. La città deve quindi fare i conti con una domanda abitativa sempre maggiore. È in questo contesto che si diffondono le case di ringhiera, abitazioni pensate per accogliere la popolazione operaia: appartamenti molto piccoli, spesso di una o due stanze, nei quali potevano vivere famiglie numerose. I servizi igienici e le fontane dell’acqua potabile erano comuni e si trovavano sui ballatoi o nei cortili.

Il mercato delle locazioni era inoltre molto diverso da quello attuale. Il rapporto tra proprietario e inquilino era fortemente sbilanciato a favore del primo e le tutele per i lavoratori erano limitate. Perdere il lavoro o non riuscire più a pagare l’affitto poteva significare essere sfrattati alla scadenza del contratto. Per questo alcune famiglie ricorrevano al subaffitto, arrivando a condividere non soltanto una stanza, ma anche un singolo letto.

Parallelamente continuava a esistere un mercato completamente diverso: quello dei palazzi signorili destinati alla borghesia. I piani nobili ospitavano gli appartamenti più prestigiosi, mentre la servitù viveva spesso nelle mansarde.

Dal vivere in affitto alla casa di proprietà

La grande trasformazione arriva nel corso del Novecento, con il proliferare di contratti di locazione più lunghi e l’aumento dei rinnovi. Poi, a partire dagli anni Trenta, comincia a diffondersi maggiormente la proprietà della casa e, nel secondo dopoguerra, il numero di proprietari raggiunge livelli simili a quelli di adesso. In poco più di un secolo, dunque, Milano passa da una città nella quale quasi tutti erano inquilini e pochi possedevano interi quartieri a una società nella quale la casa di proprietà diventa una realtà molto più comune.

È forse questo l’aspetto più interessante di questa storia: il mercato immobiliare non cambia mai da solo. Cambiano la città, il lavoro, la popolazione e le esigenze delle persone. E, insieme a loro, cambia anche il modo in cui i milanesi cercano, affittano e vivono la propria casa: un altro aspetto che ricorda da vicino ciò che ancora oggi succede nella nostra Milano.

Fonti: Milano Scomparsa

Per chi opera nel settore immobiliare, oppure è alla ricerca di un investimento o desidera vendere la sua casa, luglio è tempo di nuovi report da analizzare. Nomisma ha infatti presentato il suo 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026, evidenziando le ultime tendenze e i possibili sviluppi.
Tante le novità emerse, così come gli indizi sul futuro andamento del comparto che arrivano analizzando Milano, ormai punto di riferimento dei trend che poi potrebbero allargarsi a tutto il Paese. Vediamo allora insieme i punti principali emersi e come conviene comportarsi alla luce di questi dati.

Cosa emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma

Analizzando i tredici principali mercati italiani, il report di Nomisma fa emergere un quadro ancora confortante, ma destinato a cambiare nei prossimi mesi. L’inizio del 2026 ha evidenziato una buona tenuta dell’intero settore residenziale, ancora oggi in trend positivo seppur con una crescita non più così repentina come in passato.

In particolare, le compravendite sono aumentate del 4,4% a livello generale rispetto a un anno fa, equamente distribuite tra capoluoghi e province. La maggior parte ha riguardato l’acquisto della prima casa, che occupa circa il 6% di tutte le compravendite portate a termine. Gli acquirenti quindi non mancano, così come la loro volontà di acquistare: la percentuale di intervistati che hanno dichiarato di avere questa intenzione per il prossimo futuro è passata dall’8% all’8,5% nell’arco di dodici mesi.
Leggermente in contrasto, tuttavia, i dati sull’accesso al credito: i mutui scendono del 2,1%, soprattutto a causa di un crollo di surroghe e sostituzioni (-58,7%); bene invece i nuovi prestiti avviati per l’acquisto di case (+6,6%) che ha portato le compravendite finanziate al 47,8% del totale delle trattative, complici anche degli interessi al -0,45%.

Diverso il discorso delle locazioni: l’aumento di famiglie interessate ad affittare una proprietà (+12%) ha creato una grande sproporzione tra domanda e offerta, causando così un forte aumento dei canoni e una maggiore difficoltà a trovare soluzioni adatte alle proprie necessità abitative.

Cosa cercano gli acquirenti: immobili in buono stato e alta classe energetica

Seguendo le tendenze evidenziate, il patrimonio immobiliare residenziale è cambiato. Sono aumentate le case nelle classi energetiche più alte, dalla A4 alla B, con un +8%. Oltre a ciò, il pubblico ha dimostrato di essere interessato soprattutto a immobili almeno in buono stato, oppure ristrutturati o di nuova costruzione, dimostrandosi aperto a una spesa maggiore per questa tipologia di proprietà.
Proprio i prezzi delle case, però, hanno iniziato a normalizzarsi dopo il costante aumento registrato negli ultimi anni. Le abitazioni in buono stato hanno registrato un +1,8%, quelle di nuova costruzione o in ottimo stato un +1,4%. Ridotti, poi, sia le tempistiche medie per la vendita (al di sotto dei sette mesi), sia gli sconti richiesti (-10,4%).

Il mercato immobiliare milanese dà segnali sul futuro

A dare indizi sul possibile andamento del mercato immobiliare italiano nel futuro è proprio la nostra città. A differenza degli altri principali capoluoghi analizzati, infatti, Milano sembra aver già raccolto tutte le ripercussioni del complesso momento macroeconomico che stiamo vivendo.
Le tensioni geopolitiche, l’inflazione e l’incertezza sui costi energetici e delle materie prime hanno portato ad aspettative meno favorevoli rispetto al passato, con un’attesa diminuzione sia del numero di trattative, sia dei prezzi. A complicare il quadro anche la sproporzione sempre maggiore tra costo della vita e stipendi, che ha determinato un settore ancora leggermente in crescita, ma che sta rallentando. Secondo le previsioni, dunque, il 2026 potrebbe essere un anno di stabilizzazione, a cui seguirà un 2027 di leggera flessione prima di una ripresa decisa nel 2028.
I proprietari di casa hanno quindi a disposizione ancora qualche mese per approfittare delle condizioni favorevoli del mercato o vendere il proprio immobile al massimo valore possibile, soprattutto se in buono (o ottimo stato), magari grazie a una ristrutturazione recente, oppure di nuova costruzione.

Fonti: Nomisma

Negli ultimi anni Milano è stata spesso indicata come la città con il mercato immobiliare più vivace d’Italia. I prezzi sono cresciuti, sono arrivati nuovi investitori, interi quartieri si sono trasformati grazie a importanti interventi di riqualificazione urbana e il capoluogo ha consolidato il proprio ruolo di polo economico e finanziario del Paese.
Ma oggi, in un contesto caratterizzato da costi della vita sempre più elevati e da un mercato che sembra aver raggiunto livelli di prezzo molto importanti, molti proprietari e investitori si fanno la stessa domanda: Milano ha ancora margini di crescita? E soprattutto, ha ancora senso investire nel mattone milanese?
Per rispondere è utile partire dai numeri. I dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate relativi al primo trimestre del 2026 raccontano un mercato italiano che continua a muoversi, con compravendite in aumento e un settore delle locazioni che, pur mantenendosi stabile nei volumi, continua a registrare canoni in crescita.
In questo scenario Milano continua a distinguersi, confermandosi tra le città più dinamiche del Paese. Cerchiamo allora di fare luce sulla condizione attuale della nostra città.

Mercato immobiliare in Italia: come sono andate compravendite e affitti, secondo il report pubblicato dall’Agenzia delle Entrate

I primi tre mesi del 2026 hanno restituito un quadro complessivamente positivo per il mercato immobiliare italiano. Tra gennaio e marzo sono state compravendute quasi 180 mila abitazioni, per la precisione 179.654, con una crescita del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Si tratta di un dato che conferma una tendenza ormai consolidata. Dopo una fase di rallentamento legata all’aumento dei tassi e all’incertezza economica, il mercato ha ripreso a crescere con continuità già dalla metà del 2024 e continua a mostrare segnali incoraggianti.
L’incremento delle compravendite ha interessato tutte le aree del Paese. Le performance migliori arrivano dal Nord Ovest e dal Sud Italia, entrambe in crescita del 5,1%, seguite dal Centro (+4,6%) e dalle Isole (+4,8%). Più contenuto, ma comunque positivo, il risultato del Nord Est, che registra un aumento del 2,2%.
Un aspetto interessante riguarda la distribuzione delle transazioni sul territorio. Non sono cresciute soltanto le grandi città: anche i comuni non capoluogo hanno fatto registrare un aumento delle compravendite, addirittura leggermente superiore rispetto ai capoluoghi. Un segnale che conferma come la domanda abitativa stia interessando un numero sempre maggiore di aree, anche al di fuori dei tradizionali mercati più forti.

A sostenere il mercato continua a essere anche il credito. Quasi una compravendita su due è stata effettuata attraverso un mutuo ipotecario e il volume complessivo dei finanziamenti concessi ha superato gli 11 miliardi di euro. Rimane inoltre molto elevata la quota di acquisti effettuati con le agevolazioni prima casa, che rappresentano quasi tre operazioni su quattro.
Da segnalare poi l’ottimo andamento delle nuove costruzioni. Sebbene rappresentino ancora una quota limitata del mercato, le abitazioni di nuova realizzazione hanno registrato una crescita del 14,6%, ben superiore rispetto a quella del comparto residenziale nel suo complesso. Un dato che conferma come gli immobili efficienti dal punto di vista energetico e progettati secondo standard moderni continuino ad attirare l’interesse degli acquirenti.
Sul fronte delle locazioni, il numero di nuovi contratti stipulati è rimasto sostanzialmente stabile. Nel primo trimestre del 2026 ne sono stati registrati circa 263 mila, con un incremento molto contenuto rispetto all’anno precedente. Ciò che cambia, però, è il valore dei canoni: il monte canoni complessivo dei nuovi contratti è cresciuto del 4,1%, segno che la domanda continua a sostenere i prezzi, soprattutto nelle aree più richieste.

La classifica delle città con la maggior crescita in Italia

Nel primo trimestre del 2026 le otto maggiori città italiane hanno registrato nel complesso una crescita delle compravendite del 6,1%, quindi superiore alla media nazionale. All’interno di questo gruppo, Milano si posiziona tra le realtà più performanti.

La classifica delle grandi città per crescita delle compravendite vede infatti:

1. Torino: +9,2%
2. Genova: +8,7%
3. Milano: +7,1%
4. Palermo: +6,6%
5. Napoli: +5,3%
6. Roma: +5,1%
7. Bologna: +3,4%

I report più recenti lo confermano: Milano è ancora una città dalle grandi opportunità immobiliari

Il terzo posto generale di Milano assume un significato particolare se si considera il livello raggiunto dalle quotazioni immobiliari cittadine. Mentre altre città partono da valori medi sensibilmente più bassi, Milano continua a crescere nonostante sia il mercato più costoso d’Italia. Questo significa che la domanda rimane sostenuta e che la città continua ad attrarre famiglie, professionisti, investitori e acquirenti provenienti da altre aree del Paese.
Naturalmente il mercato milanese presenta anche alcune criticità, a partire dal tema dell’accessibilità economica e dall’aumento dei costi abitativi. Tuttavia, guardando esclusivamente ai numeri delle compravendite, il primo trimestre del 2026 conferma una tendenza chiara: Milano continua a essere uno dei principali motori del mercato immobiliare italiano e mantiene una capacità di attrazione che poche altre città possono vantare.

Continua ad approfondire:
Mercato immobiliare milanese: gli ultimi trend per vendite e affitti

Fonti: Agenzia delle Entrate

Forte di un deciso sviluppo internazionale, Milano è diventata una città sempre più cara e con un mercato immobiliare complesso. Il crescente interesse degli investitori internazionali, unito alla scarsità di immobili disponibili, ha infatti determinato una decisa impennata del valore delle case negli ultimi dieci anni. Da un lato, quindi, si è sviluppata una forte crisi abitativa nella quale chi cerca un appartamento ha difficoltà a trovare il proprio spazio e, dall’altro, i proprietari sono costretti ad attuare nuove strategie per ottenere il massimo riconoscimento dal mercato.
Nelle righe che seguono abbiamo analizzato la situazione, partendo da un interessante dossier internazionale pubblicato nelle scorse settimane.

Il dossier sul mercato immobiliare milanese pubblicato dal Financial Times

Recentemente, a parlare di Milano e della sua crisi abitativa è stato il Financial Times, che ha dedicato all’argomento un lungo approfondimento. Analizzando la storia recente della città dal secondo dopoguerra a oggi, infatti, il giornale ha evidenziato come il capoluogo meneghino, che a partire dalla seconda metà degli anni Quaranta aveva iniziato a costruire la sua geografia per accogliere e ospitare famiglie borghesi, classe media e operai, nell’ultimo periodo abbia cambiato identità.
Emblema di questa evoluzione sarebbero ad esempio le case di ringhiera, elemento tipico della Vecchia Milano nato per creare senso di comunità, inizialmente destinato a nuclei dal reddito medio-basso e oggi diventato involucro che nasconde appartamenti appetibili solo per ricchi investitori, ma non più per chi in città vuole viverci stabilmente. Complici eventi come l’Expo, la Brexit e la pandemia, Milano ha poi aperto le sue porte all’estero affermandosi come capitale finanziaria ed economica d’Italia. Questo, unito a uno stile di vita unico e a un patrimonio culturale invidiabile, ne ha fatto una meta desiderabile soprattutto dal punto di vista turistico.
La sempre maggiore richiesta di immobili e il dilagare degli affitti brevi, invece, hanno portato i prezzi delle case a un +57% per la vendita e a un +70% per la locazione nell’ultimo decennio, rendendo sempre più difficile la ricerca di un appartamento. Soprattutto se si considera la sproporzione con gli stipendi medi, che rendono il rapporto tra guadagni e costi della vita addirittura più aspro di quello di Londra.
Eppure, prezzi che salgono significano anche domanda crescente, come dimostrano le più recenti dinamiche del mercato immobiliare milanese registrate dai primissimi report del 2026.

Le nuove dinamiche del mercato immobiliare milanese in questo inizio 2026

Nei primi mesi di quest’anno, la richiesta di case a Milano si è mantenuta elevata e, anzi, è addirittura aumentata.
Per quanto riguarda la locazione, ad esempio, sono tornati a crescere i contratti di affitto a lungo termine, dopo tanti anni in cui le locazioni brevi avevano avuto la meglio. Come dimostra una recente analisi di Idealista, gli ultimi interventi governativi finalizzati a disincentivare l’offerta di affitti turistici a favore delle locazioni residenziali, infatti, hanno portato a un +21% di accordi nel primo trimestre del 2026, valore di due punti percentuali superiore rispetto alla media nazionale. Per il futuro, poi, si prevede una tendenza simile grazie al Piano Casa che punta a recuperare parte del patrimonio immobiliare ad oggi inutilizzato.
Il discorso non cambia con la vendita, dato che a Milano i prezzi continuano a salire come risposta alla sproporzione tra domanda e offerta. Questa tendenza, tuttavia, è trainata in particolar modo dal settore del lusso e da investitori stranieri (che dalla loro hanno la flat tax) o italiani dall’alto reddito, e coinvolge in maniera diversa i distretti della città. In centro storico, infatti, le transazioni medie per immobili d’epoca sono tra i 27 e i 30 mila euro e le trattative superano spesso i 6 milioni. Crescono anche il semicentro e le aree recentemente riqualificate o nuove come CityLife e Porta Nuova, Porta Romana e tutto il tragitto della M4.

Cosa fare se stai pensando di vendere casa a Milano

In un contesto così complesso, sorge spontanea una domanda: come devono comportarsi i proprietari di casa? Le strategie possibili sono tante e tutte da personalizzare al proprio caso specifico, ma in linea generale si possono distinguere tre modalità di inserimento sul mercato:

• Per gli immobili in centro, i valori sono stabilmente alti: il momento è dunque propizio per vendere, approfittando dell’altissimo interesse degli investitori altospendenti.
• Nel semicentro, la percezione del valore della casa cambia. Data la posizione leggermente decentrata, a incidere è soprattutto lo stato dell’immobile, con una preferenza per le soluzioni già riqualificate. Ha quindi senso prepararsi alla vendita, mettendo in piano degli interventi di ristrutturazione che possono fare aumentare il prezzo sul mercato del proprio appartamento.
• Nelle aree recentemente riqualificate o tuttora in riqualificazione, infine, i valori attuali non esprimono ancora il loro pieno potenziale. Chi possiede casa qui, quindi, può vedere nella locazione una soluzione alternativa e temporanea, in attesa che i tempi si facciano maturi per un passaggio di proprietà definitivo.

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Fonti: Financial Times | Idealista | Lamiafinanza.it

Con il primo trimestre dell’anno ormai archiviato, sono ufficialmente stati elaborati i report sull’andamento del mercato immobiliare milanese nei primi tre mesi del 2026, con dati utili per capire le occasioni di investimento migliori. Prima di analizzare le evoluzioni più recenti, però, è utile ripercorrere i trend registrati durante la seconda metà dell’anno appena trascorso, in modo da ottenere una panoramica più completa delle oscillazioni e dei quartieri più interessanti tanto per la compravendita, quanto per la locazione.

Uno sguardo al passato: il mercato immobiliare milanese nell’ultimo semestre del 2025

Per quanto riguarda le vendite, secondo gli ultimi report del 2025 a Milano si è registrata una doppia tendenza in apparente contraddizione: alcune zone della nostra città hanno trainato l’intero settore con un aumento del costo al metro quadro degli appartamenti, mentre la tendenza generale si è dimostrata in calo rispetto al semestre precedente, se si allarga la stima all’intero capoluogo. Nel dettaglio:

• Gli immobili che hanno chiuso in positivo sono quelli extra lusso situati nei quartieri storici, dove si è raggiunto un valore spesso compreso tra i 27 e i 30mila euro al metro quadro
• Bene anche la zona Navigli-Famagosta (+4,1%), aree moderne come CityLife e Porta Nuova (con un valore delle case frequentemente tra i 20 e i 30mila euro), i quartieri toccati dalla M4 (qui le nuove costruzioni sono tra i 4 e i 7mila euro)
• Alcune zone hanno però rallentato la loro crescita: Fiera-San Siro-Lodi-Corsica si sono fermati a un +2%, mentre Centrale-Gioia-Fulvio Testi hanno registrato un -1%.

Interessante anche il quadro degli affitti, che ha mostrato diverse novità. In particolare, aree attorno agli atenei cittadini, come Ripamonti e Città Studi, hanno visto un calo nei canoni di locazione. In questo caso, poi, il pubblico è stato composto principalmente da stranieri con capacità di spesa più elevata, mentre gli studenti italiani hanno dirottato verso l’hinterland per ottenere condizioni più vantaggiose a discapito della vicinanza con le università.

Mercato immobiliare milanese: il primo trimestre del 2026 e le tendenze future

A partire da questo contesto, le analisi più recenti hanno evidenziato le tendenze del mercato immobiliare italiano e milanese nel primo trimestre del 2026 sia per le compravendite, sia per le locazioni.

La situazione in Italia

Su base nazionale, il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma parla di un trend in crescita con un +6,4% di trattative portate a termine nonostante l’aumento del valore degli immobili (+2,3% per le abitazioni in ottimo stato e +2,7% per gli appartamenti che necessitano di qualche intervento di ristrutturazione). Ciò è stato reso possibile da una maggiore propensione delle banche a concedere il mutuo, come dimostra il circa 46% di acquisti finanziati. Nelle locazioni la tendenza è ugualmente positiva: circa un milione di contratti registrati in Italia segnano infatti un +1.4% sull’anno precedente, con un canone in aumento del 3,4% in media.

Vendite e locazioni a Milano nel primo trimestre del 2026

Se si restringe il campo alla sola Milano, però, alcuni dati cambiano sensibilmente. Nel settore delle compravendite, ad esempio, il report di Idealista segnala una crescita sì presente, ma a un ritmo meno sostenuto rispetto al passato: i prezzi sono aumentati dello 0,2% e il valore medio si assesta sui 5.192 euro al metro quadro.
La domanda si è poi concentrata in zone come Baggio (+5,5%), Corvetto-Rogoredo (+3,1%), Lorenteggio-Bande Nere (+2,9%) e Porta Vittoria, Garibaldi e Porta Venezia tutte sopra l’1%. In calo, invece, Vigentino-Ripamonti, San Siro-Trenno-Figino, Navigli-Bocconi e Certosa, mentre il centro storico è in prima posizione per il valore dei suoi immobili.

In materia di affitti, il capoluogo meneghino e il suo hinterland continuano a essere vivaci. Il canone medio in città è infatti di 23,3 euro al metro quadro (+2,4% rispetto al trimestre precedente, ma -1,2% su base annua, segnale quindi di una ripresa che fa ben sperare per il futuro). Interessante poi la differenza tra area urbana e periferia, che è ormai di solo 1 euro al metro quadro.
I quartieri che si sono comportati meglio in termini di crescita sono Famagosta-Barona, Corvetto-Rogoredo, Garibaldi-Porta Venezia e Greco-Turro. Se si analizza il valore degli immobili, a primeggiare sono invece il centro storico, seguito da Garibaldi-Porta Venezia, Navigli-Bocconi e Fiera-De Angeli, tutti sopra la media cittadina.

Fonti: Nomisma | Idealista Vendite & Affitti

Negli ultimi mesi, le tensioni geopolitiche internazionali – in particolare nell’area del Golfo – stanno producendo effetti concreti anche su un segmento apparentemente distante come il settore immobiliare. In realtà, il mercato del lusso è tra i primi a reagire ai cambiamenti globali: i grandi patrimoni si muovono rapidamente, riallocando capitali verso destinazioni percepite come più sicure, stabili e strategiche per far sì che l’investimento di chi acquista abbia un ritorno più prevedibile. Ed è proprio in questo scenario che Milano sembra emergere come una delle principali beneficiarie di questi flussi.

Tensioni geopolitiche e mercato immobiliare: cosa sta succedendo davvero

Negli ultimi anni, Dubai è stata uno dei principali poli di attrazione per gli investimenti immobiliari di fascia alta. Fiscalità favorevole, rapidità nelle transazioni e possibilità di diversificazione avevano infatti reso la città una destinazione privilegiata per grandi patrimoni internazionali. Tuttavia, l’attuale instabilità geopolitica nell’area del Golfo sta modificando questo equilibrio: i dati più recenti mostrano una flessione significativa delle transazioni immobiliari negli Emirati Arabi Uniti, con un calo del 51% su base mensile dall’inizio dell’escalation del conflitto a oggi.
Di fronte a questo scenario, alcuni investitori hanno iniziato a rivedere le proprie strategie, mettendo in vendita asset detenuti a Dubai e cercando alternative in mercati considerati più solidi. L’Italia (e Milano in particolare) è così tornata al centro delle scelte di investimento. Un cambiamento repentino, non seguito alla stessa velocità dal mercato residenziale tradizionale, per una ragione ben precisa: a differenza di quest’ultimo, il segmento luxury è fortemente legato alla mobilità dei capitali internazionali. Quando aumenta l’incertezza gli investitori cercano protezione del patrimonio, privilegiano asset tangibili e stabili, e si spostano rapidamente tra mercati globali, spesso anticipando delle tendenze future.

Milano torna protagonista nel mercato immobiliare di lusso internazionale

Secondo le analisi di settore, da anni Milano è stabilmente tra le principali destinazioni globali per il real estate di fascia alta. Questo posizionamento non è casuale, ma il risultato di una trasformazione iniziata negli ultimi dieci anni e consolidata da eventi internazionali come Expo e le recenti Olimpiadi. Attualmente, inoltre, gli investitori internazionali individuano in Milano alcune caratteristiche chiave come la stabilità politica ed economica, il regime fiscale favorevole (flat tax per grandi patrimoni) e il patrimonio architettonico unico.
A questi elementi si aggiunge un aspetto sempre più rilevante: la possibilità di vivere e lavorare in un contesto internazionale, senza rinunciare a uno stile di vita equilibrato. Milano, poi, è oggi percepita come l’unica città italiana realmente competitiva a livello internazionale per lo sviluppo di attività imprenditoriali. Chi acquista un immobile di lusso in città, infatti, non è soltanto alla ricerca di una residenza, ma di una base operativa per attività economiche e relazioni globali.

Il nuovo mercato del lusso a Milano: chi compra cosa

Dai dati più recenti, è poi possibile delineare anche chi sta investendo nella nostra città e in quale modo. Per quanto riguarda la provenienza, in cima alla lista si trovano sia l’Europa (soprattutto francesi, britannici e nordeuropei), sia il Nord America (in particolare gli statunitensi), un pubblico composto da imprenditori e professionisti interessati soprattutto a immobili tra i 250 e i 350 mq, completamente ristrutturati e ready-to-live.
Si registra infatti anche una scarsa attrattiva per gli immobili da ristrutturare, come evidenzia la disponibilità a una spesa più alta a fronte però di una proprietà già chiavi in mano. In termine di valore, il segmento più dinamico è quello sopra i 5 milioni di euro, mentre la fascia intermedia tra gli 1,5 e i 3 milioni di euro ha dimostrato una crescita meno repentina.

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Uno sguardo al futuro: cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Se le tensioni geopolitiche dovessero proseguire, è lecito aspettarsi un ulteriore consolidamento dei trend appena descritti. Milano potrà dunque continuare ad avere un ruolo di spicco anche nel settore del lusso, proponendosi come migliore città italiana per gli investimenti grazie alla sua anima spiccatamente internazionale che la vede ben collegata al resto dell’Europa e del mondo.
Il capoluogo meneghino, tuttavia, presenta delle criticità interne che potrebbero ostacolarne la crescita. Gli immobili di fascia alta disponibili, infatti, sono ad oggi limitati e il rallentamento delle nuove costruzioni rischia di ridurne ulteriormente la disponibilità in futuro. Da monitorare con lungimiranza, infine, tutte le aree milanesi che sono state di recente oggetto di progetti di riqualificazione e rigenerazione urbana, che rappresentano le migliori zone in cui investire adesso.

Fonti: Corriere | Idealista

L’edizione dei Giochi Olimpici Invernali Milano-Cortina 2026 ha segnato un momento storico per l’Italia sotto molteplici profili: sportivo, infrastrutturale, turistico ed economico. La nostra città è stata indubbiamente una delle grandi protagoniste dell’evento, ma quale sarà l’impatto duraturo della manifestazione sul mercato immobiliare milanese?
Vediamo nelle righe che seguono i cambiamenti a cui abbiamo già assistito e cosa possiamo aspettarci per il futuro.

Milano Cortina 2026 come Expo 2015? I due eventi a confronto

Impossibile non iniziare dal confronto con l’ultimo grande evento di portata internazionale che Milano ha ospitato nel recente passato: Expo 2015. In particolare, negli anni immediatamente precedenti e successivi alla manifestazione, il capoluogo lombardo aveva vissuto una fase di forte attrazione di capitali, nuovi progetti e visibilità internazionale, che aveva portato a una decisa impennata dei valori immobiliari in tutta l’area metropolitana e a una ridefinizione dell’immagine della città a livello mondiale.

La dinamica delle Olimpiadi 2026 non è completamente diversa, ma la natura dell’evento e i suoi effetti sono più polarizzati e specifici. Diversamente da Expo, ad esempio, che era stato un evento stanziale concentrato nell’area Rho-Pero, Milano Cortina 2026 ha coinvolto un vasto territorio urbano e periferico, generando pressioni immobiliari eterogenee in molte aree della città e dell’hinterland. I Giochi, inoltre, si sono inseriti in un contesto di grande crescita già avviato e non sono partiti da zero come era successo per Expo. Questo ha quindi portato una repentina accelerazione di tendenze già in atto, come la riqualificazione delle aree periferiche e l’attrazione di investimenti istituzionali.

L’impatto dei Giochi Olimpici Invernali Milano Cortina 2026 sul mercato immobiliare milanese

Negli ultimi anni, Milano si è preparata ad accogliere un afflusso enorme di persone, con riflessi immediati sul mercato delle locazioni (soprattutto affitti brevi), sui prezzi di vendita delle abitazioni e sull’attenzione degli investitori nazionali e internazionali. Ma quali sono i trend più evidenti generati dai Giochi Invernali?

L’impatto immediato: affitti brevi e canoni alle stelle durante i Giochi

Il primo effetto visibile dovuto a Milano Cortina 2026 è stato legato proprio al mercato degli affitti brevi. I canoni per gli affitti brevi nelle zone centrali di Milano e nelle aree prossime agli impianti sportivi sono infatti più che raddoppiati (+102%) rispetto a periodi analoghi senza eventi, con incrementi elevatissimi anche nelle aree limitrofe ai siti olimpici (Santa Giulia, Assago, San Siro e Rho) e nel centro storico.

In alcuni casi, i prezzi settimanali di un appartamento per quattro persone hanno raggiunto livelli tali da renderli comparabili ad offerte alberghiere di fascia alta: tariffe fino a diverse migliaia di euro a settimana sono state osservate nelle date di maggiore richiesta. Tuttavia, va sottolineato che l’impatto sarà certamente transitorio almeno su questi livelli.

Prezzi di vendita: i quartieri che hanno corso di più

Per quanto riguarda i prezzi di vendita degli immobili, Milano ha già registrato segnali di consolidamento e crescita, con effetti anche attribuibili alle prospettive offerte dall’evento olimpico.
Aree come Santa Giulia e Rogoredo sono state tra le più dinamiche, con crescite più intense rispetto ad altri settori della città e rispettivamente al +7% e +16%. Le previsioni evidenziano che questi territori (già in fase di forte riqualificazione urbana) potrebbero continuare a vedere aumenti di prezzo nel medio periodo, anche al di là dell’evento sportivo.

In generale, l’effetto combinato di visibilità, nuove infrastrutture e interesse di investitori contribuisce a rafforzare i valori degli immobili residenziali, specialmente nei quartieri coinvolti nei grandi progetti urbani collegati alle Olimpiadi che quindi diventano anche i più interessanti per gli investimenti.

L’hinterland di Milano come nuova frontiera

Non solo centro città: l’hinterland milanese sta vivendo una crescente attenzione da parte degli investitori e degli acquirenti in cerca di alternative più accessibili in termini di prezzo e ben collegate alle aree urbane.

Zone come Assago e Rho, grazie alla loro prossimità agli impianti olimpici e alle infrastrutture di trasporto, hanno registrato una forte crescita dei canoni nel mercato degli affitti brevi (fino al +153%) e mostrano potenziali segnali di interesse anche sul fronte delle compravendite residenziali.

Questa tendenza riflette un allargamento della domanda residenziale oltre i confini cittadini, offrendo nuove possibilità di investimento in aree in precedenza meno coinvolte dalla crescita del mercato immobiliare milanese degli ultimi anni.

Rigenerazione urbana: la vera eredità di Milano Cortina 2026

Più che l’evento in sé, la vera eredità delle Olimpiadi Milano Cortina 2026 sarà strutturale, legata alla trasformazione di aree urbane e alla creazione di nuove centralità residenziali e multifunzionali.

Progetti di rigenerazione come il Villaggio Olimpico, che sarà riconvertito in studentato e spazi abitativi post-Giochi, rappresentano un elemento di sviluppo urbano duraturo. Il complesso offrirà infatti soluzioni abitative a studenti e giovani professionisti con canoni più accessibili rispetto alla media milanese, contribuendo a diversificare l’offerta residenziale.

Tali interventi non solo aumenteranno l’attrattività della città per residenti di età diverse, ma rafforzeranno anche la domanda di servizi, infrastrutture e nuove attività commerciali integrate col tessuto urbano.

Un mercato sempre più selettivo: cosa premia oggi Milano

A livello strutturale, il mercato immobiliare meneghino mostra poi una polarizzazione di trend già in atto prima dei Giochi:

• Immobili nuovi o ristrutturati, e soprattutto con elevata efficienza energetica, risultano più appetibili per gli acquirenti.
• Tagli come bilocali e trilocali continuano a essere molto richiesti sia da famiglie giovani sia da investitori orientati alla locazione.
• Aree con progetti di urbanizzazione avanzata, trasporti efficienti e servizi di qualità continuano a mantenere un vantaggio competitivo in termini di domanda e prezzo.

Questi fenomeni suggeriscono che, mentre l’effetto olimpico può aver accelerato alcune dinamiche, il mercato residenziale di Milano resta selettivo e legato ai fondamentali immobiliari, come posizione, qualità dell’immobile e connessioni urbane.

Previsioni 2026–2030: quali scenari per il mercato meneghino

Per quanto riguarda il futuro, infine, le stime indicano una crescita moderata ma costante nel medio periodo, con aumenti attesi tra il 2% e il 4% annuo nel breve termine post-Olimpiadi. Lo scenario più probabile, inoltre, non è quello di una bolla speculativa, bensì di:

• consolidamento dei valori nelle aree premium
• crescita sostenuta nelle zone in riqualificazione
• stabilizzazione degli affitti brevi dopo il picco olimpico
• rafforzamento della domanda internazionale

Se stai cercando casa a Milano e hai bisogno di una guida in questo complesso mercato post-Olimpiadi, contattaci: troveremo insieme la soluzione più adatta alle tue esigenze.

Fonti: immobiliare.it | skyTG24 | Milano Finanza

La Legge di Bilancio 2026 ha ridefinito in modo significativo il quadro delle agevolazioni fiscali legate alla casa. Dopo anni caratterizzati da bonus straordinari e misure emergenziali, si è infatti scelto di confermare alcune agevolazioni e lasciarne decadere altre. Nel 2026, quindi, restano attivi i principali bonus legati alla ristrutturazione, all’efficientamento energetico, alla riduzione del rischio sismico e all’acquisto di arredi, oltre ad alcune misure dedicate ai giovani che acquistano la prima casa e a chi investe in immobili ad alta efficienza energetica.

In questa guida facciamo chiarezza su tutti i bonus casa disponibili nel 2026, spiegando come funzionano, a chi spettano e quali sono le differenze principali.

Bonus ristrutturazione 2026: come funziona e a chi spetta

Il bonus ristrutturazione è stato confermato anche per il 2026, mantenendo la struttura già nota negli anni precedenti. L’agevolazione riguarda gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, tra cui manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione vera e propria.

Nel dettaglio:

• la detrazione è pari al 50% delle spese sostenute per gli interventi sull’abitazione principale;
• per le seconde case e gli altri immobili, la detrazione scende al 36%;
• il tetto massimo di spesa è fissato a 96.000 euro per unità immobiliare;
• il beneficio fiscale viene recuperato tramite 10 rate annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.

Possono usufruirne i proprietari dell’immobile e i titolari di diritti reali di godimento.

Ecobonus 2026: incentivi per l’efficientamento energetico

Anche nel 2026 resta attivo l’ecobonus, destinato agli interventi di efficientamento energetico degli edifici esistenti. L’agevolazione si applica a una vasta gamma di lavori, come la sostituzione degli impianti di climatizzazione, l’isolamento termico e l’installazione di sistemi più performanti dal punto di vista energetico.

Le aliquote confermate sono:

• 50% per gli interventi realizzati sull’abitazione principale;
• 36% per gli interventi su altri immobili residenziali.

Il beneficio può essere utilizzato sia ai fini IRPEF sia IRES e spetta non solo ai proprietari, ma anche a condòmini per le parti comuni, inquilini, comodatari e familiari conviventi, ampliando così la platea dei potenziali beneficiari.

Sismabonus 2026: agevolazioni per la riduzione del rischio sismico

Il sismabonus viene prorogato anche per il 2026 e continua a rappresentare uno strumento fondamentale per incentivare la messa in sicurezza degli edifici situati nelle zone a rischio sismico.

Le percentuali di detrazione restano allineate agli altri bonus edilizi ordinari:

• 50% per gli interventi effettuati sull’abitazione principale;
• 36% per quelli eseguiti su immobili diversi dalla prima casa.

La detrazione si applica su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare ed è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Il bonus riguarda sia gli interventi diretti sugli edifici sia l’acquisto di immobili antisismici, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.

Bonus mobili 2026: requisiti e importi

È stato confermato anche il bonus mobili, strettamente collegato agli interventi di ristrutturazione edilizia. Nel 2026 è possibile beneficiare di una detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati all’immobile ristrutturato.

Le principali caratteristiche del bonus sono:

• tetto massimo di spesa pari a 5.000 euro;
• detrazione ripartita in 10 rate annuali di pari importo;
• nessuna distinzione tra prima e seconda casa.

L’agevolazione è riconosciuta solo se l’acquisto dei mobili è collegato a lavori edilizi avviati sull’immobile, sia esso una singola unità o una parte comune condominiale.

Bonus prima casa under 36 nel 2026: cosa resta attivo

Nel 2026 le agevolazioni dedicate ai giovani under 36 risultano più limitate rispetto al passato. Non sono più previste in via generalizzata le esenzioni dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, né il credito d’imposta IVA introdotto negli anni precedenti.

Restano però operative alcune misure chiave, in particolare quelle legate al sostegno al credito per l’acquisto della prima casa, con l’obiettivo di favorire l’accesso al mutuo in una fase di mercato caratterizzata da tassi elevati e maggiore selettività bancaria.

Per beneficiare delle misure dedicate ai giovani è necessario:

• non aver compiuto 36 anni nell’anno di stipula dell’atto di acquisto;
• avere un ISEE ordinario in corso di validità non superiore a 40.000 euro annui;
• acquistare un immobile da destinare a prima casa, non classificato come abitazione di lusso;
• non essere titolari di altri immobili acquistati con agevolazioni “prima casa”, salvo i casi di vendita e riacquisto previsti dalla legge;

Il principale vantaggio per gli under 36 nel 2026 riguarda quindi il mutuo prima casa. I finanziamenti destinati all’acquisto dell’abitazione principale beneficiano infatti dell’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, normalmente applicata sull’importo erogato. L’agevolazione viene inoltre riconosciuta direttamente dalla banca in fase di stipula del mutuo e consente un risparmio immediato sui costi iniziali del finanziamento, risultando cumulabile con il Fondo di garanzia prima casa.

Bonus case green 2026: detrazione IVA per immobili in classe A o B

Accanto ai bonus edilizi e alle misure per i giovani, resta attivo anche il bonus case green. Nel 2026 chi acquista un’abitazione residenziale di nuova costruzione in classe energetica A o B, direttamente dal costruttore, può beneficiare della detrazione IRPEF del 50% dell’IVA pagata al momento dell’acquisto.

La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo ed è indipendente dall’età dell’acquirente e dal reddito. Si tratta quindi di un incentivo particolarmente interessante anche per chi sta valutando investimenti immobiliari orientati alla sostenibilità e all’efficienza energetica.

Nei prossimi vent’anni il settore immobiliare, milanese e italiano più in generale, sarà attraversato da un fenomeno particolare: secondo le stime, circa 1.400 miliardi di euro di immobili passeranno di mano attraverso le successioni. Un trasferimento di ricchezza che avrà effetti rilevanti non solo sul valore delle singole proprietà, ma sull’equilibrio stesso del mercato.

Si tratta quindi di un tema che riguarda da vicino moltissime famiglie, spesso proprietarie di uno o più immobili, e che merita di essere affrontato con consapevolezza e pianificazione.

Un patrimonio enorme in un contesto demografico complesso

Il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane è stimato in 5.547 miliardi di euro, con il residenziale che rappresenta da solo il 45% della ricchezza netta nazionale e addirittura l’83,7% dei beni reali posseduti.

Nonostante le crisi degli ultimi decenni, il valore del mattone è diminuito solo marginalmente rispetto al 2003. A cambiare profondamente è invece la struttura demografica italiana. Oggi, infatti, il 28% degli immobili è posseduto da persone con più di 65 anni, nel 2040 questa quota salirà al 42% e, secondo le stime, nel 2050 ci sarà un giovane sotto i 14 anni ogni tre over 65.

Questo significa una cosa molto concreta: nell’immediato futuro, ci saranno più immobili in vendita e meno potenziali acquirenti, in un Paese dove gran parte del patrimonio edilizio è datato e spesso richiede ristrutturazioni poco sostenibili dal punto di vista economico.

Quando la successione diventa un problema

Dal punto di vista delle singole famiglie, il passaggio generazionale degli immobili è una delle principali cause di conflitto. La successione, infatti, non divide materialmente i beni, ma crea una comproprietà. Ogni decisione (ad esempio vendere, affittare, o cambiare destinazione d’uso all’immobile) deve quindi essere condivisa.

È facile immaginare, allora, cosa può succedere quando manca questa comunione d’intenti e un erede vuole liquidare la propria quota, mentre un altro è legato affettivamente alla casa di famiglia e un terzo vorrebbe trasformarla in una fonte di reddito. Il risultato sono contenziosi lunghi e costosi, che bloccano gli immobili e ne riducono il valore.

Perché affidarsi solo alla successione non basta

Un dato è particolarmente significativo: solo il 15% delle successioni in Italia avviene tramite testamento. Questo espone molte famiglie a situazioni impreviste, soprattutto in presenza di convivenze non formalizzate o rapporti familiari complessi.

Dal punto di vista economico, poi, l’idea che la successione non abbia costi è solo parzialmente vera. È corretto che tra genitori e figli non si paghi l’imposta di successione sotto il milione di euro, ma sugli immobili che non diventano prima casa per gli eredi si applicano:

• imposte ipotecarie e catastali pari al 3% della rendita catastale rivalutata e moltiplicata per 126;
• l’IMU, che continua a maturare fino alla vendita.

A questo si aggiunge un altro elemento spesso sottovalutato: i tempi di vendita. Un appartamento ereditato richiede in media sei mesi e mezzo per essere venduto, ma, in presenza di problemi documentali o contenziosi, si può arrivare anche a tre anni.

È dunque utile valutare per tempo alcune soluzioni alternative: la vendita, ad esempio, oppure la donazione e la nuda proprietà.

Vendere prima, in molti casi, è più efficiente

Quando un immobile viene venduto prima della successione, il ricavato non è soggetto ad alcuna imposta successoria. Questo rende spesso più conveniente liquidare per tempo il patrimonio immobiliare in eccesso, soprattutto quando si prevede che gli eredi non troveranno un accordo sulla gestione.

La pianificazione anticipata consente infatti di:

• ridurre i costi complessivi;
• evitare blocchi decisionali;
• preservare il valore dell’immobile.

Donazioni e nuda proprietà: strumenti sempre più centrali

Negli ultimi anni, le donazioni sono tornate ad avere un ruolo importante grazie a cambiamenti normativi rilevanti. L’abolizione del cosiddetto coacervo successorio ha sancito il principio che donazione e successione hanno tassazioni autonome. Questo permette, ad esempio, di trasferire fino a due milioni di euro a un figlio senza imposte, suddividendo correttamente il patrimonio tra donazione e successione.

Anche la nuda proprietà con riserva di usufrutto è uno strumento sempre più utilizzato per razionalizzare il patrimonio familiare. Il regime fiscale è favorevole e dipende dall’età dell’usufruttuario: più questa è avanzata, minore è il valore fiscale dell’usufrutto e quindi l’imposta sulla nuda proprietà.

Fonte: Corriere Della Sera

Pianificare oggi per proteggere il valore di domani

Il passaggio generazionale degli immobili non è un evento lontano o astratto, bensì un processo già in corso, che nei prossimi anni avrà effetti sempre più evidenti sul mercato e sulle famiglie.

Affrontarlo per tempo significa:

• evitare conflitti;
• ridurre costi e inefficienze;
• prendere decisioni lucide, senza urgenze.

In un mercato complesso come quello attuale, una consulenza immobiliare competente diventa uno strumento fondamentale per leggere i dati, valutare le opportunità e tutelare il valore costruito nel tempo. Se vuoi capire come iniziare ad affrontare la tua situazione, contattaci per un incontro conoscitivo e troviamo insieme la soluzione più adatta alle tue necessità.