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L’estate è il periodo peggiore per vendere casa. Tutti sono in ferie (o pensano alle vacanze) e non si chiudono affari.

Anche tu l’hai pensato, giusto?

Non c’è niente di male ad ammetterlo, sono in tanti, anche tra i professionisti del settore immobiliare, a pensarla così. Noi di AverCasa, però, siamo convinti che non ci siano stagioni del tutto sfavorevoli e che, anzi, ogni periodo vada sfruttato per quelle che sono le sue caratteristiche.

Anche l’estate.

Certo, sotto ferragosto non sarà facilissimo organizzare visite o chiudere contratti, ma anche il periodo di “vacanza” va sfruttato. Sono proprio queste le settimane, infatti, in cui le famiglie hanno più tempo da passare assieme, magari in relax, con la possibilità quindi di discutere sul proprio futuro.

“Eh ma d’estate forse non si vendono case” (dicono…).

Essere presenti sul mercato in questo periodo è fondamentale per almeno 3 motivi fondamentali.

1- Ci sono meno potenziali clienti acquirenti che chiedono di acquistare casa, ma la maggior parte di quelli che girano ora sono più motivati.

Pensaci bene: una persona che in estate pensa a visitare case invece che alle vacanze, è sicuramente una persona che VUOLE ACQUISTARE CASA.

Inoltre le persone tendono sempre a chiudere i cicli prima dei periodi vacanzieri e l’acquisto di una casa è uno dei cicli più importanti per qualsiasi persona!

2- Proprio perché la maggior parte dei proprietari pensa che sia stupido mettere in vendita la propria casa ora, ci sono meno case in vendita.

Incredibile! Più clienti motivati e meno case in vendita!

Una manna per te se sai come sfruttare bene questo momento!

3- La maggior parte delle case vengono messe in vendita dopo le vacanze, quindi se tu metti in vendita la tua ora, saresti in pole position rispetto a tutti gli altri proprietari in termini di marketing e promozione!

Preferisci essere in concorrenza con poche case, o entrare nel mercato quando ci sono migliaia di case in vendita?

Per essere veramente efficace devi agire subito, e devi partire con un piano di marketing massiccio e multicanale.

Se ti stai chiedendo cosa devi fare per vendere casa tua prima che tutto il mondo metta la propria casa in vendita, e come prendere il maggior prezzo di mercato, Richiedi anche Tu una Consulenza Gratuita e Senza Impegno da parte di AverCasa®:

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Buona Vendita!

AverCasa

Il Manchester City di Pep Guardiola si dimostra ancora una volta un pioniere.

Ma stavolta non parlo di campo, di schemi o di gol. Bensì di qualcosa che è accaduto negli uffici della sede della squadra.

Kevin De Bruyne, il loro giocatore più rappresentativo, nonché capitano, ha rinegoziato il suo contratto per i prossimi 5 anni alla cifra di 16,5 milioni di sterline l’anno.

Ti starai chiedendo dove sia la stranezza o l’eccezionalità della cosa (tralascio totalmente i moralismi sugli emolumenti dei giocatori).

L’eccezionalità sta nel come il giocatore ha trattato il suo rinnovo.

Per la prima volta in questo settore, il calciatore si è affidato ad un team di data analyst che hanno dimostrato, numeri alla mano, come il valore del centrocampista belga fosse proprio quello di 16,5 milioni di sterline l’anno.

Non di meno, ma neanche di più.

Nessun gioco al rialzo con sparate clamorose che poi portano a snervanti trattative che si concludono con rinnovi non soddisfacenti o, peggio, con un nulla di fatto.

Lo so, ti stai chiedendo dove voglio arrivare.

Con orgoglio posso dirti che noi, nel nostro piccolo, questo lavoro lo facciamo già da anni.

Il momento più importante nella vendita di un immobile sai qual è?

Il posizionamento corretto nel mercato.

Esatto, solo dopo una attenta analisi dei dati in nostro possesso, possiamo darti con precisione il valore del tuo immobile.

Abbiamo oltre 400 dati ufficiali (nostre compravendite o atti notarili scaricati) di case vendute a San Bonifacio e nei paesi limitrofi. Questo significa poter avere dei dati comparabili certi, e prevedere con la massima precisione il valore a cui la tua casa verrà venduta.

Questo sai cosa vuol dire?

Nessuna perdita di tempo e conseguente spreco di denaro.

Hai mai pensato a quanto un immobile fermo possa costarti? Imu, spese condominiali, piccole o grandi manutenzioni ecc.

Noi tutto questo lo possiamo evitare e farti ottenere il massimo valore di mercato nei tempi stabiliti.

Vuoi saperne di più del nostro metodo di comparazione con dati certi? Del nostro piano marketing?

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Chissà, forse la tua casa può valere 16,5 milioni di sterline…

Buona vendita!

AverCasa

 

 

Nuova newsletter dai connotati un po’ particolari.

Siamo alla vigilia di Pasqua e con l’arrivo di questi giorni di vacanza si tira un primo bilancio trimestrale.

Nel titolo ho scritto novità. Le novità sono quelle immobiliari, chiaramente. Mi riferisco a tutti gli immobili nuovi che abbiamo immesso sul mercato e che, per dirla tutta, in gran parte sono già stati venduti.

Pasqua significa rinascita, e il mercato immobiliare sembra seguire questo filone.

Chi credeva che la pandemia potesse rallentare il nostro settore, fortunatamente, si sbagliava. Certo, la maggior attenzione e richiesta sono per immobili con delle caratteristiche ben definite, ma la voglia di migliorare la propria qualità abitativa è più forte che mai.

I dati che ci provengono dall’America (che è sempre in anticipo rispetto a noi), ci dicono che è si presente una certa euforia, ma che immobili sul mercato ce ne sono sempre meno.

Ecco perchè questo potrebbe essere proprio il momento più adatto per vendere casa.

Poca concorrenza.

Che abbinata ad una strategia di marketing che solo noi possiamo offrire, ed un corretto collocamento sul mercato ti garantiscono il risultato – cioè la vendita – in 67 giorni (la nostra media di vendita di quest’anno).

Cosa vuol dire questo?

Che i tuoi sogni di cambiare casa e di migliorare la qualità della tua vita si possono avverare in 67 giorni!

Vuoi saperne di piu?

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Ah, non mi sono dimenticato della seconda parte del titolo.

AverCasa ti augura una serena e felice Pasqua, speriamo che questi giorni servano ancora di più per capire l’importanza dell’affetto dei propri cari, degli amici veri e delle persone che, come noi, ambiscono alla felicità di chi abbiamo davanti.

Buona vendita! Buona Pasqua!

AverCasa

 

Nel 2020, il mercato residenziale ha mostrato di essere il settore più resiliente all’impatto dell’emergenza sanitaria, chiudendo con una variazione delle compravendite del -7,7%, rispetto al 2019, per un totale di 557.926 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Un calo inevitabile, a seguito del lockdown di marzo-aprile 2020, con una netta ripresa nella seconda parte dell’anno.

 

 

 

 

La locazione commerciale è un tipo di locazione che ha ad oggetto immobili utilizzati per avviare o continuare un’attività (industriale, commerciale, ecc.)

• Locazione commerciale: la legge
•  Locazione commerciale: durata
• Il recesso dal contratto
• Locazione commerciale: canone
• Sublocazione e cessione del contratto
• Successione nel contratto di locazione commerciale
• Prelazione e riscatto

 

Locazione commerciale: la legge

Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall’articolo 27 all’articolo 42.

 

Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge 431/98, relativa alla locazione di immobili a uso abitativo.

 

 

Locazione commerciale: durata

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l’immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l’esercizio di attività teatrale.

E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

 

Locazione commerciale transitoria

Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Si tratta dell’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

 

Proroga contratto locazione commerciale scaduto

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E’ fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

Il recesso dal contratto

Il recesso anticipato dal contratto è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.

 

Locazione commerciale: recesso conduttore

Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

L’individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all’andamento dell’attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all’attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”.

Locazione commerciale: recesso locatore

Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).

Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.

Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all’art. 29 e consistono essenzialmente nell’esigenza di concedere in uso l’edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un’attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall’ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato”.

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all’art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

Indennità per la perdita dell’avviamento

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.

Ci si riferisce in particolare all’eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell’attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l’ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l’obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.

La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad “attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all’esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici”.

E’ nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. 2659/2013).

Locazione commerciale: canone

Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.

A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l’anno di riferimento.