L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha appena pubblicato le sue ultime Statistiche trimestrali aggiornate al quarto trimestre 2022, certificando un’evoluzione che era attesa da qualche tempo: nel periodo in esame, infatti, le compravendite del settore residenziale hanno invertito il segno e hanno fatto registrare una diminuzione del 2,1% rispetto allo stesso trimestre del 2021. Su un totale di oltre 208 mila transazioni, sono state oggetto di compravendita circa 4 mila abitazioni in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Come anticipato, l’inversione di tendenza era attesa da qualche tempo. La serie destagionalizzata e storica delle variazioni tendenziali, dopo i rimbalzi del 2021 e il picco toccato nel secondo trimestre dello stesso anno, aveva lasciato spazio a una costante attenuazione della crescita fino al momento in cui, nel quarto trimestre 2022, la dinamica espansiva ha trovato una battuta d’arresto.
Naturalmente, trattandosi di un dato medio, permangono all’interno del Paese delle differenze significative. Sia sufficiente evidenziare la peggiore prestazione dei comuni minori (- 2,6%) rispetto ai capoluoghi o, per tipologia abitativa, il maggiore freno del nuovo (- 11,6%) rispetto all’esistente (- 1,0%). Per quanto riguarda le sole grandi città, chiudono il trimestre con il segno meno tendenziale Bologna (- 12,6%), Roma (- 6,1%), Milano (- 4,6%) e Genova (- 0,1%). Hanno invece portato a termine l’ultimo quarto dell’anno con il segno più Napoli (0,6%), Torino (1,3%), Firenze (1,9%) e, soprattutto, Palermo (9,2%).
Le opinioni degli agenti immobiliari
Passando poi ai rilievi effettuati dagli agenti immobiliari, emerge come il 65% di questi abbia segnalato che i prezzi di vendita non sono mutati in modo rilevante nell’ultimo trimestre, mentre è dell’88% la quota di coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nello stesso periodo. Qualche cambiamento statistico sembra inoltre esserci stato sia sullo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore (aumentato per il secondo trimestre consecutivo dall’8,4% all’8,8%), così come sul fronte dei tempi medi di vendita, ora risaliti da 5,9 a 6,1 mesi, pur in prossimità dei minimi dall’inizio della rilevazione, nel 2009.
Infine, per quanto riguarda i rapporti tra l’immobiliare e il credito, segnaliamo come la quota di compravendite finanziata con un mutuo ipotecario sia calata al 65,3%, contro il 68,0% della precedente rilevazione. Il rapporto fra l’ammontare del finanziamento e il valore dell’immobile (loan-to-value) è rimasto su livelli elevati (77%), pur in calo di quasi 2 punti percentuali rispetto all’ultima rilevazione.
Ad ogni modo, si noti come nello stesso periodo sia aumentata di 3,3 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione (28,2%) la quota di agenti immobiliari che segnalano la difficoltà nel reperimento di un mutuo da parte degli acquirenti quale causa di cessazione dell’incarico a vendere. Si tratta del dato più alto dalla fine del 2015.
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La Legge di Bilancio ha apportato qualche novità in materia edilizia, immobiliare e fiscale. Alcune di questi cambiamenti al quadro normativo potrebbero effettivamente interessare diversi nostri lettori e, proprio per questo motivo, di seguito abbiamo cercato di riassumere ciò che potrebbe risultare più o meno vantaggioso per costoro.
Con il termine di abuso edilizio si suole indicare la presenza di un’opera architettonica realizzata in difformità totale o parziale rispetto ai permessi previsti dalla legge o a quanto dichiarato al Comune dove si trova l’immobile.
Come confermano gli ultimi dati inclusi nel report dell’Agenzia delle Entrate–Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel corso del 2021 sono tornate a crescere le unità immobiliari ipotecate a garanzia dei mutui,che nell’esercizio sono ammontate a 1.017.087, in aumento del 25,8% rispetto a un 2020 in cui le attività avevano assistito a una battuta d’arresto. 
Il cambio di destinazione d’uso è una procedura con cui il proprietario di un immobile modifica le finalità di utilizzo della propria unità. Si pensi, al fine di citare uno dei casi più ricorrenti, al passaggio da ufficio ad abitazione, o viceversa.
Nel nostro mercato immobiliare sono numerose le abitazioni che non sono accatastate regolarmente. Il fenomeno non riguarda – come di norma – le case più vecchie, presenti magari nei vecchi centri cittadini, bensì anche immobili di più recente edificazione che, però, nel corso degli anni hanno subito degli interventi che ne hanno modificato lo stato di fatto rispetto a quanto depositato nelle schede catastali.
La vendita di beni sottoposti a vincolo culturale rivela la presenza di una disciplina specifica, predisposta al fine di tutelare l’interesse che lo Stato potrebbe manifestare su specifici beni che hanno un valore storico-artistico, architettonico o paesaggistico. Ma come funziona la vendita di un bene sottoposto a vincolo culturale? Come viene esercitato il diritto di prelazione da parte del Ministero?
Nel momento in cui si presenta una proposta di acquisto o si firma un compromesso, si è soliti versare una somma di denaro a titolo di caparra. Oltre che di anticipo, la caparra ha anche funzione di garanzia: nel caso in cui una delle due parti non rispetti il contenuto del contratto, recedendo da esso o dando seguito a un inadempimento, la parte adempiente può trattenere la caparra e, se si tratta dell’acquirente (ovvero, della parte che ha versato la caparra) si ha il diritto a ottenere una somma pari al doppio della caparra. 