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Se una parte non rispetta il contratto, l’altra può trattenere la caparra o esigere il doppio della stessa. Vediamo come funziona questo meccanismo

Può capitare che, dopo la stipula di un contratto, una delle parti non rispetti i propri obblighi e si riveli, dunque, inadempiente. Per fortuna, il nostro ordinamento fornisce una serie di rimedi nei confronti di chi, invece, tenga “fede” agli impegni assunti. Tra questi, particolarmente efficace è il meccanismo della caparra. Cerchiamo, dunque, di comprendere cos’è la caparra, come funziona il meccanismo della caparra e perché essa è correlata al c.d. recesso anticipato.

Cos’è la caparra?

La caparra consiste in una somma di denaro (o in una quantità di cose fungibili) che una parte consegna all’altra. La caparra ha anzitutto funzione confirmatoria. Ed infatti, per quanto la firma di un contratto possa ritenersi una garanzia (atteso che «scripta manent»), non c’è dubbio che la consegna di  qualcosa di “concreto”, dia comunque più certezze e conferme (da qui il nome di caparra confirmatoria [1]). La caparra confirmatoria consiste, dunque, nella materiale dazione di una somma di denaro o di altre cose fungibili, in considerazione di un possibile inadempimento o, meglio, di una mancata esecuzione del contratto che le parti intendono stipulare. In termini semplici, ciò che si dà a titolo di caparra rappresenta una sorta di “conferma” dell’accordo o del contratto. Se poi, il contratto viene adempiuto, la caparra sarà calcolata come un anticipo della prestazione, e cioè come un principio di pagamento. Ma qual è la funzione della caparra nel caso in cui una delle parti non dovesse adempiere ai propri obblighi?

Caparra: a cosa serve?

Per comprendere qual è la funzione della caparra in caso di inadempimento facciamo un esempio. Poniamo che Tizio e Caio abbiano stipulato un contratto preliminare di compravendita e che Caio, dunque, abbia promesso di comprare da Tizio un immobile, consegnandogli – a conferma dell’accordo – una caparra.

Successivamente, però, uno dei due non rispetta gli accordi presi. Cosa succede? Analizziamo entrambe le ipotesi :

• Se ad essere inadempiente è la parte che ha consegnato la caparra, allora l’altra parte potrà decidere di recedere dal contratto e avrà inoltre il diritto di trattenere la caparra.
• Se invece a risultare inadempiente è colui che aveva ricevuto la caparra, allora l’altra parte potrà parimenti recedere dal contratto e avrà, inoltre, il diritto di esigere il doppio della caparra.

Ricapitolando, dunque, in caso di inadempimento del contratto, alla parte non inadempiente è riconosciuta a seconda delle due ipotesi esaminate – la possibilità di trattenere la caparra o di esigere il doppio di quella prestata. Il meccanismo descritto, però, non rappresenta l’unica soluzione offerta alla “parte diligente” nei confronti dell’altra. La parte adempiente, infatti, potrà decidere anche di percorrere altre strade.

Qualora una delle parti non abbia rispettato gli impegni presi con il contratto, l’altra parte – ove lo preferisca – può anche scegliere di non recedere dal contratto, chiedendo:

• l’esecuzione o la risoluzione del contratto;
• il diritto al risarcimento del danno.

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Prorogata per il periodo 2018/2019 la cedolare secca al 10%  per gli affitti a canone concordato.
La cedolare secca al 10% si applica ai contratti di locazione stipulati a canone concordato che riguardino unità immobiliari, ad uso abitativo, ubicate nei comuni con carenze di disponibilità e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Questo tipo di contratto è caratterizzato da un canone stabilito in base a determinati parametri che non può superare un tetto massimo indicato dagli accordi territoriali tra le principali organizzazioni di proprietari e inquilini.
Può essere utilizzato sia per i contratti ad uso abitativo sia per i contratti ad uso transitorio.
La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo per le abitazioni; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.

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Bonus ristrutturazioni
Prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione sia sulle abitazioni che sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Il massimo della spesa detraibile è di € 96.000 da suddividere in 10 quote annuali di pari importo.

Detrazioni ecobonus
La detrazione per gli interventi di risparmio energetico degli edifici vengono prorogati ma cambiano le percentuali di sconto.
Scende al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, installazioni caldaie a biomassa e caldaie a condensazione di classe A, schermature solari.
La detrazione rimane al 65% se viene installata la caldaia a condensazione di efficienza pari alla classe A e tutti i caloriferi vengono contestualmente dotati di valvole di termoregolazione.

Bonus mobili
Prorogato il bonus del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici collegato ai lavori di ristrutturazione per un massimo di € 10.000.

Bonus verde
Introdotto un bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private fino a un massimo di spesa di € 5.000 per unità immobiliare.

Sismabonus
Prorogato il bonus per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi.
Il bonus vale sia per le prime che per le seconde case.
Si va da una riduzione del 50% per arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che riqualificano energeticamente e che riducono il rischio sismico.

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LA NECESSITA’ DELLA SVOLTA FISCALE PER LA RIPARTENZA DEL MATTONE

I segnali di ripresa intravisti nell’ambito delle compravendite immobiliari, sono ancora troppo labili sporadici e relativi soprattutto ai grandi centri urbani e in alcuni regioni particolari.
Tante regioni e soprattutto tante famiglie non riescono ancora a percepire l’economia come fosse in una situazione di ripresa.  Sono necessari interventi della politica significativi per trasformare i segnali di rilancio in una vera e propria ripresa anche per il settore immobiliare.
A trarre beneficio da ciò, sarebbero tanti comparti dell’economia italiana. Le tasse gravanti oggi sugli immobili, non contribuiscono alla ripresa del mercato immobiliare.
Serve maggiore incisività. E’ necessario ridurre e colmare i buchi della spesa pubblica con tagli mirati sulle spese improduttive, allo scopo di allentare l’imposizione su famiglie e imprese.

Ciò è fondamentale per ridare respiro a tutti i piccoli attori dell’economia italiana, vero pilastro della fioritura economica del nostro paese dal dopoguerra fino agli anni antecedenti la crisi appena vissuta.
Il recente inserimento nella manovra 2018 sono del bonus per giardini e terrazzi, e la sterilizzazione dell’aumento dell’IVA, sono elementi positivi per rilanciare il mercato. Un’idea interessante sarebbe introdurre il regime fiscale della cedolare secca anche per gli affitti commerciali, ma va accompagnata anche da incentivi per chi va poi a condurre l’attività.

La timida ripresa non è insomma sufficiente per abbassare la guardia, basti vedere ai livelli di crescita del nostro paese rispetto alla media europea. Ridurre carico fiscale e burocrazia imperante, sono i “MUST” su cui i nostri governanti dovrebbero intervenire per far tornare il mattone a brillare, così da poter generare indotti significativi anche nell’economia e nei segmenti che ne derivano.

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Negozio in affitto: ecco quando spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento a seguito della fine del contratto di locazione

L’avviamento commerciale – come noto – è la capacità dell’impresa di produrre profitto. Tale capacità dipende da numerosi fattori: uno tra questi è certamente la collocazione territoriale. Ed infatti, è ovvio che un negozio situato nel centro di una grande città avrà – almeno “sulla carta” – maggiori possibilità di produrre profitto, rispetto ad un’attività commerciale situata nelle periferie di un piccolo paesino. In considerazione di questa circostanza, il legislatore ha previsto una serie di tutele per l’imprenditore che conduca in locazione un immobile ad uso commerciale, nel caso in cui la locazione cessi per volontà del locatore ed il conduttore sia costretto a trasferire altrove l’attività. Cosa succederà in tali ipotesi? Cosa succede se il titolare di un negozio in affitto sia costretto a trasferire altrove la sua attività? Certamente, in tali ipotesi si verificherà una perdita dell’avviamento commerciale: il titolare del negozio avrà, dunque, diritto ad un “risarcimento”.

Più precisamente, se l’imprenditore – che aveva preso in affitto un negozio – è costretto a spostare la propria attività commerciale altrove a causa della cessazione del contratto di locazione, questi avrà diritto ad un’indennità (c.d. indennità per la perdita dell’avviamento). In particolare, la legge prevede che nel caso di locazione finita per volontà del locatore, questi deve versare al conduttore 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto a titolo di indennità.

 

Indennità per la perdita dell’avviamento: cos’è?

Cerchiamo di comprendere meglio la natura e le finalità della tutela indennitaria prevista dalla legge. L’”indennità per la perdita di avviamento” è dovuta per il solo fatto che il proprietario non intenda più proseguire la locazione e spetta al conduttore per il solo fatto che nell’immobile vi è stata per lungo tempo esercitata un’attività produttiva che sia diventata, così, un punto di riferimento per la clientela. Detta indennità, dunque, è finalizzata a predeterminare il danno che il conduttore subirà per il cambio di sede dell’attività a causa dello scioglimento del contratto di locazione. Allo stesso tempo, l’indennità ha l’obiettivo di sostenere l’imprenditore nella ricerca del nuovo locale in cui poter proseguire la sua attività.In sostanza, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento presuppone:

• l’esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo;
• la cessazione di tale contratto per disdetta del locatore e non per recesso od inadempimento del conduttore. Si tenga presente che, secondo un orientamento della Cassazione [2], anche la risoluzione consensuale del contratto di locazione escluderebbe il diritto del conduttore ad ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Perdita dell’avviamento: vale per tutti i negozi?

Relativamente alla tipologia di negozi e attività commerciali cui è riconosciuto il diritto all’indennità bisogna compiere delle ulteriori precisazioni, atteso che la legge espressamente lo esclude per taluni immobili. In particolare, l’indennità non è dovuta nel caso in cui la cessazione del rapporto di locazione riguarda immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico o di carattere transitorio o, ancora, immobili situati all’interno di stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici. In assenza di una esplicita previsione di legge, inoltre, sono sorti dei dubbi sul diritto all’indennità nel caso di negozio situato all’interno di un centro commerciale. In questa ipotesi, infatti, le incertezze derivano dalla difficoltà di stabilire se la clientela (e dunque l’avviamento) è il frutto dell’attività posta in essere dal conduttore del singolo negozio, oppure sia il risultato della collocazione dell’attività all’interno di una struttura più ampia (e cioè il centro commerciale).

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