Nei prossimi vent’anni il settore immobiliare, milanese e italiano più in generale, sarà attraversato da un fenomeno particolare: secondo le stime, circa 1.400 miliardi di euro di immobili passeranno di mano attraverso le successioni. Un trasferimento di ricchezza che avrà effetti rilevanti non solo sul valore delle singole proprietà, ma sull’equilibrio stesso del mercato.
Si tratta quindi di un tema che riguarda da vicino moltissime famiglie, spesso proprietarie di uno o più immobili, e che merita di essere affrontato con consapevolezza e pianificazione.
Un patrimonio enorme in un contesto demografico complesso
Il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane è stimato in 5.547 miliardi di euro, con il residenziale che rappresenta da solo il 45% della ricchezza netta nazionale e addirittura l’83,7% dei beni reali posseduti.
Nonostante le crisi degli ultimi decenni, il valore del mattone è diminuito solo marginalmente rispetto al 2003. A cambiare profondamente è invece la struttura demografica italiana. Oggi, infatti, il 28% degli immobili è posseduto da persone con più di 65 anni, nel 2040 questa quota salirà al 42% e, secondo le stime, nel 2050 ci sarà un giovane sotto i 14 anni ogni tre over 65.
Questo significa una cosa molto concreta: nell’immediato futuro, ci saranno più immobili in vendita e meno potenziali acquirenti, in un Paese dove gran parte del patrimonio edilizio è datato e spesso richiede ristrutturazioni poco sostenibili dal punto di vista economico.
Quando la successione diventa un problema
Dal punto di vista delle singole famiglie, il passaggio generazionale degli immobili è una delle principali cause di conflitto. La successione, infatti, non divide materialmente i beni, ma crea una comproprietà. Ogni decisione (ad esempio vendere, affittare, o cambiare destinazione d’uso all’immobile) deve quindi essere condivisa.
È facile immaginare, allora, cosa può succedere quando manca questa comunione d’intenti e un erede vuole liquidare la propria quota, mentre un altro è legato affettivamente alla casa di famiglia e un terzo vorrebbe trasformarla in una fonte di reddito. Il risultato sono contenziosi lunghi e costosi, che bloccano gli immobili e ne riducono il valore.
Perché affidarsi solo alla successione non basta
Un dato è particolarmente significativo: solo il 15% delle successioni in Italia avviene tramite testamento. Questo espone molte famiglie a situazioni impreviste, soprattutto in presenza di convivenze non formalizzate o rapporti familiari complessi.
Dal punto di vista economico, poi, l’idea che la successione non abbia costi è solo parzialmente vera. È corretto che tra genitori e figli non si paghi l’imposta di successione sotto il milione di euro, ma sugli immobili che non diventano prima casa per gli eredi si applicano:
- imposte ipotecarie e catastali pari al 3% della rendita catastale rivalutata e moltiplicata per 126;
- l’IMU, che continua a maturare fino alla vendita.
A questo si aggiunge un altro elemento spesso sottovalutato: i tempi di vendita. Un appartamento ereditato richiede in media sei mesi e mezzo per essere venduto, ma, in presenza di problemi documentali o contenziosi, si può arrivare anche a tre anni.
È dunque utile valutare per tempo alcune soluzioni alternative: la vendita, ad esempio, oppure la donazione e la nuda proprietà.
Vendere prima, in molti casi, è più efficiente
Quando un immobile viene venduto prima della successione, il ricavato non è soggetto ad alcuna imposta successoria. Questo rende spesso più conveniente liquidare per tempo il patrimonio immobiliare in eccesso, soprattutto quando si prevede che gli eredi non troveranno un accordo sulla gestione.
La pianificazione anticipata consente infatti di:
- ridurre i costi complessivi;
- evitare blocchi decisionali;
- preservare il valore dell’immobile.
Donazioni e nuda proprietà: strumenti sempre più centrali
Negli ultimi anni, le donazioni sono tornate ad avere un ruolo importante grazie a cambiamenti normativi rilevanti. L’abolizione del cosiddetto coacervo successorio ha sancito il principio che donazione e successione hanno tassazioni autonome. Questo permette, ad esempio, di trasferire fino a due milioni di euro a un figlio senza imposte, suddividendo correttamente il patrimonio tra donazione e successione.
Anche la nuda proprietà con riserva di usufrutto è uno strumento sempre più utilizzato per razionalizzare il patrimonio familiare. Il regime fiscale è favorevole e dipende dall’età dell’usufruttuario: più questa è avanzata, minore è il valore fiscale dell’usufrutto e quindi l’imposta sulla nuda proprietà.
Fonte: Corriere Della Sera
Pianificare oggi per proteggere il valore di domani
Il passaggio generazionale degli immobili non è un evento lontano o astratto, bensì un processo già in corso, che nei prossimi anni avrà effetti sempre più evidenti sul mercato e sulle famiglie.
Affrontarlo per tempo significa:
- evitare conflitti;
- ridurre costi e inefficienze;
- prendere decisioni lucide, senza urgenze.
In un mercato complesso come quello attuale, una consulenza immobiliare competente diventa uno strumento fondamentale per leggere i dati, valutare le opportunità e tutelare il valore costruito nel tempo. Se vuoi capire come iniziare ad affrontare la tua situazione, contattaci per un incontro conoscitivo e troviamo insieme la soluzione più adatta alle tue necessità.
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